Putování podivuhodným světem bonity klienta

Posuzování bonity pro potřeby úvěrů má spoustu zákoutí a odstínů, které dovedou pořádně zkomplikovat cestu za novým bydlením. Dobré hypoteční poradce odlišuje to, že řadu problémů dokážou nakonec úspěšně překonat a obchodní případ dotáhnout do úspěšného konce. Pojďme se na některé typické odstíny podívat. Částka zasílaná zaměstnavatelem na účet není měsíční příjem Častým omylem začínajících poradců je...

Posuzování bonity pro potřeby úvěrů má spoustu zákoutí a odstínů, které dovedou pořádně zkomplikovat cestu za novým bydlením. Dobré hypoteční poradce odlišuje to, že řadu problémů dokážou nakonec úspěšně překonat a obchodní případ dotáhnout do úspěšného konce. Pojďme se na některé typické odstíny podívat.

Částka zasílaná zaměstnavatelem na účet není měsíční příjem

Častým omylem začínajících poradců je skutečnost, že v dostatečném předstihu neprověřují rozdílnost výše klientova příjmu ze zaměstnání, kterou pravidelně dostává na účet, a příjmu uvedeného zaměstnavatelem na potvrzení o příjmu. Do průměrného čistého příjmu potvrzeného zaměstnavatelem se např. nezapočítává měsíční záloha na daňový bonus za vyživované dítě, cestovní náhrady nebo roční přeplatek na dani. Je-li klientem např. řidič meziměstské dopravy s manželkou na rodičovské dovolené a 2 dětmi, může být rozdíl výše uvedených příjmů i několik tisíc.

Existuje legální možnost, jak takovému klientovi „vylepšit“ bonitu? Některé z bank umožňují jako alternativu výpočet dle obratu zaslaných příjmů na účet u ní vedený. Dosud jste se s uvedeným příkladem ve své praxi nesetkali? Vězte, že i na bonitní zaměstnance mají některé banky připraveny skryté pasti. Dalšími veličinami, které mohou být u tohoto typu příjmu posuzovány, je tzv. pohyblivá složka mzdy (odměny, prémie, příplatky) a výše základní hrubé mzdy. Jedna z velkých bank akceptuje čistý příjem potvrzený zaměstnavatelem maximálně do výše 1,2 násobku základní hrubé mzdy. U této banky klienti s významným podílem pravidelných odměn příliš vysoký úvěr na rozdíl od konkurence nezískají. Detailněji se této problematice budeme věnovat na speciálním webináři o bonitě připravovaném pro partnery Broker Trustu.

Organizovaný chaos v bonitě OSVČ

Pokud jste nabyli dojmu, že správné vyhodnocení příjmu ze závislé činnosti není jednoduché a banky nám poradcům práci svým nejednotným přístupem komplikují, tak berte na vědomí, že v případě posuzování příjmu podnikatele OSVČ jde ze strany bank doslova o „organizovaný chaos“. Cesta ven z něj v prvé řadě vede přes důsledné vyžadování kompletních kopií klientových daňových přiznání za 2 roky zpětně. Vyhnete se tím přesnému počítání bonity na základě nepřesného zadání od klienta. Výčet dostupných možností stanovení čistého příjmu s ohledem na obor podnikání by vydal na malou knihu. Na Vám blízkém příkladu si ukažme alespoň některé z nich.

Hypoteční poradce, svobodný, bezdětný. Za rok 2012 dosáhl obratu 600 000 Kč, za rok 2013 obratu 800 000 Kč. V obou letech uplatňoval výdaje paušálem ve výši 60 %. Za rok 2012 zaplatil daň z příjmu ve výši 11 160 Kč, za rok 2013 potom 23 160 Kč. S výpočtem tzv. obratovou metodou neuvažujeme.

Výsledný čistý měsíční příjem u 13 hypotečních bank:

Banka 1-6Banka 7-8Banka 9-10Banka 11Banka 12Banka 13
24 373 Kč18 737 Kč19 043 Kč28 415 Kč26 667 Kč32 377 Kč

Poradce Broker Trustu by měl u jedné z bank také možnost výpočtu příjmu podle provizního obratu. Za předpokladu konstantního měsíčního obratu za 6 měsíců zpětně, odpovídajícího průměrnému měsíčnímu obratu za rok 2013, má pro tuto banku čistý příjem ve výši 33 333 Kč!

Lékaři a advokáti požívají výhod

Zvláštní kapitolou podnikatelů, kterou banky z hlediska výpočtu příjmu privilegují, jsou tzv. svobodná povolání. U těchto se obvykle více vyplatí použít výpočet příjmu dle obratu. Je však potřeba dávat pozor, které profese jednotlivé banky akceptují. Nejoblíbenější jsou advokáti a lékaři. Věděli jste ovšem, že certifikovaného účetního a psychologa uznávají pouze dvě banky a odhadce pouze jedna? Zpozornět byste měli také u klientů z řad vybraných svobodných profesí, kteří zahájili svou vlastní praxi před nedávnou dobou a nemají obrat na svém prvním daňovém přiznání v dostatečné výši. Jedna z menších bank je těmto ochotna akceptovat příjmy jen na základě čestného prohlášení.

Řešením je kvalitní zázemí

Práce hypotečního poradce je placena z úspěšných obchodů. Proto by všechny uvedené informace měl znát nebo v lepším případě vědět, jakým způsobem si je zjistit. V Broker Trustu mají poradci k dispozici nejen hypoteční kalkulačky, ale především metodickou online navigaci, díky které mohou více času věnovat svým klientům, a o tom finanční poradenství je.

Jiří Augustin, hypoteční analytik Broker Trustu

Článek vyšel v časopise Profi poradenství & finance 9/2014.

Související články

Úvěrování

Koupit vlastní bydlení na hypotéku? Existují alternativy, ale nejsou pro každého

Ceny nemovitostí i sazby hypoték stoupají. Méně lidí dosáhne na hypoteční úvěr v potřebné výši, a dostupnost bydlení ve vlastním se tak obzvlášť pro mladé snižuje. Existují ale alternativy, které…

22. 10. 2021 4 minut čtení minut čtení

Poradenství, Úvěrování

Největší broker pool se spojuje se specialistou na financování bydlení

Jednička na finančně poradenském trhu Broker Trust se spojuje se společnostmi GOLEM FINANCE a GOFIS. Součástí spojení bude rovněž analytická platforma Hypoexpert. Identita všech tří značek zůstane zachována a nadále…

17. 9. 2021 3 minut čtení minut čtení

Úvěrování

Horké léto pro stavebníky. Co dělat, když vám hypotéka nestačí na rostoucí náklady za materiál

Nové bydlení podstatně zdražuje nejen kvůli obecně vysokému zájmu o nemovitosti, ale obzvlášť v poslední době i kvůli raketově rostoucím cenám stavebních materiálů. S komplikacemi v podobě neplánovaného navýšení rozpočtu…

7. 7. 2021 5 minut čtení minut čtení

Zpět na články

Články e-mailem každý pátek

Rádi vám předáme know-how. Nechte nám na sebe kontakt.