Dražší nemovitosti a geopolitika začínají přivírat vrátka k hypotékám

Při bližším pohledu je vidět střízlivější realita. Objem hypoték je vysoký, ale samotných úvěrů je podstatně méně než před pěti lety. Zatímco v roce 2021 bylo za první čtyři měsíce sjednáno přibližně 59 tisíc hypoték, letos jich bylo kolem 43 tisíc. Nepůjčuje si tedy více lidí, ale půjčujeme si více peněz na dražší nemovitosti.

Průměrná hypotéka se od roku 2021 posunula z necelých tří milionů korun na zhruba 4,5 milionu. Za letošními rekordními čísly proto nestojí jen větší chuť domácností kupovat bydlení, ale hlavně růst cen nemovitostí. Jejich nabídkové ceny v prvním kvartálu meziročně rostly o více než deset procent.

Do letošních čísel se navíc propsaly i jednorázové faktory. Část trhu rozhýbala začátkem roku nová regulace České národní banky, která zpřísnila poskytování hypoték pro investiční nemovitosti. Další skupinu klientů přiměla ke sjednání hypotéky obava z růstu sazeb a dalšího snižování dostupnosti bydlení. To se ostatně už děje. Běžná domácnost dnes musí na splátku hypotéky na průměrný byt vynaložit zhruba 63 procent svých čistých příjmů, zatímco ještě nedávno to bylo kolem 60 procent.

Jak konflikt s Íránem poznáme ve vlastní peněžence

A právě tady se dostáváme k hlavnímu tématu letošního roku. Do hypoték stále více promlouvá geopolitika. Konflikt na Ukrajině a zejména napětí na Blízkém východě nejsou vzdálené události mimo běžný život domácností. Přes cenu peněz se mohou postupně propsat až do měsíčních splátek hypoték.

Úrokové swapy, které určují cenu peněz na mezibankovním trhu, reagují velmi živě prakticky na každou zprávu související s konfliktem s Íránem. Nejde ale jen o okamžité výkyvy na trzích. Pokud napětí povede mimo jiné k dlouhodobě dražší ropě a dalším surovinám, propíše se to postupně do vyšší inflace. Centrální banky pak nebudou mít důvod se snižováním sazeb spěchat; naopak se může znovu otevřít otázka jejich zvýšení. V kombinaci s geopolitickou nejistotou to znamená dražší peníze, které se budou postupně promítat i do nabídek hypoték.

Nečekal bych prudký skok ze dne na den, pravděpodobnější je pozvolný nárůst. Už dnes u nás míří hypoteční trh přes psychologickou hranici pěti procent. Sazby začínající čtyřkou jsou prakticky minulostí.

Byla to právě eskalace situace v Íránu, která na přelomu 70. a 80. let pomohla v USA vyhnat hypoteční sazby nad 18 procent, odkud sazby klesaly až do 90. let. Takový scénář nás snad nečeká. Připomíná ale, že sazby se nemusí vždy vracet dolů tak rychle, jak bychom si přáli.

Pětiletá fixace jako rozumná pojistka proti výkyvům

I proto dnes řada lidí řeší, jakou zvolit fixaci. Nejlepší sazby jsou aktuálně u tříletých a kratších fixací. Pro konzervativnější klienty, kteří nechtějí v příštích letech řešit riziko výraznějšího růstu splátky, ale může dávat smysl i pětiletá fixace. Není to nejlevnější varianta na trhu, ale může být rozumným ošetřením rizika pro domácnosti, které chtějí mít delší dobu jasno, kolik budou měsíčně platit.

Co když sazby za dva nebo tři roky výrazně klesnou? Ani to nemusí být fatální problém. Pokud by sazby skutečně výrazně klesly, může být na místě jednat o úpravě sazby nebo zvážit refinancování, i za cenu sankce, která může dosáhnout maximálně jednoho procenta z nesplacené jistiny. Banky si dobré klienty ale nebudou chtít nechat odejít a mohou jim vycházet vstříc.  Pětiletá fixace tak nemusí být past, ale pro část domácností spíš pojistka proti horšímu scénáři.

Není nač čekat

Letošní rok každopádně vysílá jasný signál: vysoké ceny nemovitostí a geopolitika začínají přivírat vrátka k hypotékám. U investičních nemovitostí je potřeba vybírat velmi pečlivě a vhodné příležitosti už rozhodně neleží na trhu jako nízko visící třešně. Ti, kteří hledají vlastní bydlení, zase nemají moc nač čekat. Ne proto, že by měli kupovat cokoliv a za každou cenu, ale proto, že kombinace rostoucích cen a potenciálně dražšího financování jim může rozhodování v dalších měsících ještě ztížit.

Zajímavou možností může být hypotéka bez předem vybrané nemovitosti. Klient si nechá financování předschválit, získá jasnou představu, co si může dovolit, a teprve potom hledá konkrétní byt nebo dům. Když se objeví vhodná nabídka, neztrácí čas a do jednání vstupuje se silnějším postavením.

Letošní rok tak ukazuje, že návrat do éry levných peněz zřejmě jen tak nepřijde. Kdo hledá vlastní bydlení, nemá příliš důvodů spoléhat na to, že mu čas výrazně pomůže. Ceny nemovitostí rostou, sazby mohou ve druhé polovině roku znovu zamířit výš a dostupnost bydlení se podle všeho bude dál zhoršovat. Neznamená to kupovat cokoliv a za každou cenu. Znamená to dobře počítat, mít jasno ve financování a být připravený jednat ve chvíli, kdy se objeví vhodná příležitost.

Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust