Jak poznat kvalitní realitní fond? Výnos sám nestačí

Historický výnos bývá prvním číslem, které investory zajímá. Sám o sobě ale neříká, jaké riziko fond podstupuje ani zda dokáže přinášet stabilní výsledky i v budoucnu. Při hodnocení realitního fondu je proto důležité sledovat více ukazatelů najednou – od kvality nemovitostí přes strukturu nájemců až po míru zadlužení. Teprve jejich kombinace ukazuje skutečnou kvalitu portfolia.

1. Kvalita budov 🏢

Moderní budova třídy A je dobrým předpokladem, ale sama o sobě nezaručuje kvalitní investici. Rozhodující je také lokalita, technický stav, energetická efektivita, budoucí investiční náklady a schopnost dlouhodobě přitahovat bonitní nájemce.

Co je dobrým signálem

• Atraktivní lokalita s dlouhodobým potenciálem.
• Moderní technické vybavení a kvalitní asset management.
• Energetické certifikace (např. LEED nebo BREEAM).
• Silná poptávka ze strany nájemců.

Co může být varováním

• Budova spoléhá pouze na označení „A“, ale vyžaduje vysoké budoucí investice.
• Slabší lokalita nebo rostoucí konkurence.

Jak vypadá kvalitní akvizice v praxi? Podívejte se na konkrétní příklady v článku Významné akvizice INVESTIKA realitního fondu za rok 2025 | INVESTIKA.

2. NAV (Net Asset Value) 📈

NAV představuje čistou hodnotu majetku fondu a určuje hodnotu podílového listu.

Co je dobrým signálem

• Dlouhodobě rostoucí hodnota NAV.
• Stabilní vývoj bez výrazných výkyvů.

Co může být varováním

• Jednorázové výrazné změny bez jasného vysvětlení.
• Dlouhodobá stagnace hodnoty portfolia.

3. WAULT 🏢

WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) vyjadřuje váženou průměrnou zbývající délku nájemních smluv. Delší WAULT zpravidla znamená vyšší předvídatelnost budoucích příjmů, ale vždy záleží i na kvalitě nájemců a podmínkách smluv.

Co je dobrým signálem

• Delší průměrná délka nájemních smluv.
• Bonitní nájemci.
• Inflační indexace nájemného.

Co může být varováním

• Krátké smlouvy u klíčových nájemců.
• Dlouhé smlouvy bez inflační doložky.
• Vysoký WAULT tvořený nájemci s horší finanční kondicí.

4. LTV (Loan to Value) 🏦

LTV vyjadřuje poměr dluhu k hodnotě nemovitostí.

Co je dobrým signálem

• U otevřených realitních fondů se LTV zpravidla pohybuje kolem 30–50 %.
• Financování zvyšuje výnos díky efektivnímu využití finanční páky.
• Fond získává úvěrové financování za výhodných podmínek.

Co může být varováním

• Příliš vysoké zadlužení zvyšující citlivost na růst úrokových sazeb.
• Zadlužení, které není kryto stabilním nájemním příjmem.

LTV není strašák. Pokud výnos z nemovitostí převyšuje náklady na financování, finanční páka pomáhá zvyšovat výnos pro investory. Získat bankovní financování navíc obvykle dokážou pouze kvalitní nemovitosti s dobrým cash flow.

5. Vacancy (obsazenost) 🏢

Vacancy vyjadřuje podíl nepronajatých prostor. Sama o sobě ale nevypovídá o kvalitě portfolia.

Co je dobrým signálem

• Obsazenost nad 90 % bývá známkou zdravého portfolia.
• Obsazenost kolem 95 % a více zpravidla znamená velmi stabilní cash flow.
• Dlouhodobě vysoká obsazenost bez výrazných pobídek pro nájemce.

Co může být varováním

• Vysoká obsazenost vykoupená výraznými slevami na nájemném.
• Dlouhodobě rostoucí neobsazenost.

6. Bonita nájemců 👥

Nejde jen o to, kolik nájemců fond má, ale především kdo platí nájem. Stabilní a finančně silné společnosti vytvářejí předvídatelnější příjmy než portfolio závislé na několika rizikových nájemcích.

Co je dobrým signálem

• Diverzifikovaná struktura nájemců.
• Mezinárodní nebo finančně silné společnosti.
• Nízká závislost na jednom nájemci.

Co může být varováním

• Významná část příjmů od jednoho nájemce.
• Koncentrace v jediném odvětví.

7. Diverzifikace 🌍

Diverzifikace není jen o počtu budov. Důležité je rozložení investic mezi různé země, města, segmenty komerčních nemovitostí i nájemce. Právě kombinace těchto faktorů pomáhá snižovat riziko a zvyšuje odolnost portfolia vůči výkyvům trhu.

Co je dobrým signálem

• Více zemí, segmentů i typů nemovitostí.
• Široká základna nájemců.
• Žádná jednotlivá budova ani nájemce významně neovlivňuje výkonnost fondu.

Co může být varováním

• Velká koncentrace portfolia v jedné lokalitě nebo segmentu.
• Závislost na několika málo nájemcích.

Jak diverzifikujeme portfolio v INVESTIKA realitním fondu? Přečtěte si článek Jak INVESTIKA realitní fond diverzifikuje riziko a proč na tom záleží | INVESTIKA .

Co si z článku odnést?

Výnos je důležitý, ale představuje pouze výsledek. O skutečné kvalitě realitního fondu rozhoduje to, co za ním stojí – kvalitní nemovitosti, bonitní nájemci, dlouhodobě stabilní příjmy, přiměřené zadlužení a promyšlená diverzifikace. Proto se při výběru realitního fondu vyplatí dívat za samotné procento zhodnocení a hodnotit portfolio jako celek.