ČNB počtvrté snížila sazby. Které hypotéky zlevní?

ČNB zachovává ve snižování úrokových sazeb opatrnější přístup, přestože i v březnu se meziroční inflace držela u dvouprocentní hranice, na kterou centrální bankéři dlouhodobě cílí. Při výraznějším snižování sazeb by se mohla inflace znovu rozhořet, mimo jiné kvůli oslabování kurzu koruny, který je na výši úrokových sazeb velmi citlivý.

Opatrný přístup volí i americká centrální banka FED, která na svém jednání tento týden ponechala hlavní úrokovou sazbu v pásmu 5,25 až 5,50 %. Američtí centrální bankéři chtějí v ekonomice vidět více jasných důkazů, že se daří inflaci zkrotit, což se za oceánem stále neděje.

Vítejte v dlouhodobém normálu

Není pravděpodobné, že by u nás výše úrokových sazeb v nejbližších letech zamířila poblíž nuly na úroveň jednoho až dvou procent. Lze spíše očekávat, že se v příštích několika letech budeme pohybovat v oblasti dlouhodobého normálu, tedy v pásmu okolo 3 až 5 % za rok. Pro letošní rok jsou realistické sazby mezi 4 až 5 %.

Aktuální snížení sazeb se na úrocích hypoték projeví zejména u krátkých fixací, a to především u fixace na 1 rok. Levnější budou také tzv. variabilní sazby, které jsou navázány na sazbu PRIBOR.  U fixací delších, a to počínaje tříletou fixací, dle mého odhadu nyní k poklesu nedojde, neboť cena peněz (tzv. úrokové swapy) osciluje poslední týdny na maximech letošního roku a snížení úrokové sazby ze strany ČNB tento trh přímo neovlivňuje.  Pokles u dlouhodobějších fixací (3, 5, 10 let) nyní neočekávám.

Hypoteční sazby budou klesat dál, tempo se však přibrzdí. Jestliže máme nyní průměrnou hypoteční sazbu 5,19 % (zdroj ČBA, hodnota za březen), tak očekávám, že se za květen a červen přiblížíme hranici 5 % a je možné, že v polovině roku se budeme pohybovat pod ní, někde v rozmezí 4,8 – 5,0 %. Toto bych však považoval spíše za více optimistickou předpověď. Každopádně tempo poklesu hypotečních sazeb oproti únoru a březnu zpomalí.

Výraznější poklesy přijdou až v září

Výši hypotečních sazeb u nás ovlivňuje skutečnost, že u hypoték uzavřených po 1. září budou moct banky klientům naúčtovat až 1 % z nesplacené jistiny v případě, že hypotéku splatí předčasně. Lze předpokládat, že s výraznějšími poklesy v úrokových sazbách přijdou banky právě až po tomto datu, kdy budou mít větší jistotu, že si klienta udrží po celou dobu fixace.

Na druhou stranu klienti, kteří uzavřou hypotéku do 1. září, budou mít dvě výhody – jednu jistou a druhou vysoce pravděpodobnou. U hypoték uzavřených do 1. září budou moct klienti případně úvěr refinancovat za stávajících podmínek, kdy jim banky mohou naúčtovat pouze administrativní poplatek, ten nyní činí maximálně tisíc korun. Naopak do tohoto termínu nemůžou banky účtovat tzv. účelně vynaložené náklady, neboť účinnost tohoto opatření bude platná právě od 1. září 2024. Klienti tak budou mít v ruce „žolíka“, aby v budoucnu získali u stávající banky, nebo u konkurence, lepší podmínky.

Druhou výhodou, která není zaručená, ale vysoce pravděpodobná je, že ten, kdo bude nemovitost kupovat nyní, má stále relativně silnou pozici k vyjednávání o ceně a může ušetřit. S přibývající poptávkou, zejména díky dostupnějším hypotékám bude zájemců o koupi přibývat a s rostoucí poptávkou začnou za delší konec lana tahat po několika letech opět prodávající.

Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust