V hypotékách jsme na letošním úrokovém dně. Poptávka je vysoká a banky nemají důvod zlevňovat

Úrokové hypoteční sazby okolo 2 %, na které jsme byli zvyklí před a během pandemie, jsou zatím v nedohlednu. Počítat s tím musejí jak noví žadatelé o hypotéky, tak také statisíce lidí, kterým letos a v příštích dvou letech končí pětiletá fixace úvěrů na bydlení, jež si brali právě po roce 2020. Letos refixuje 100 tisíc lidí a v následujících dvou letech okolo 140 tisíc. Počítat musejí se sazbami okolo 4,5 % p.a. „Pomocnou ruku“ jim výrazněji letos nepodají zřejmě už ani centrální bankéři, kteří mohou vývoj hypotečních sazeb zčásti ovlivnit.

„Jako nejpravděpodobnější očekávám v letošním roce už jen jedno snížení sazeb ze strany ČNB, a to o čtvrt procentního bodu na 3,25 %. Centrální bankéři svým letošním poměrně konzervativním přístupem vysílají důležitý signál, že se sazby nebudou ubírat dolů rychlým tempem a formuje se zde dlouhodobější úroveň ceny peněz,“ říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu.

I cena dlouhodobých zdrojů na mezibankovním trhu, která hraje pro hypotéky zásadnější roli, se v posledních měsících drží na podobné hladině a pouze mírně kolísá. Úrok dosahuje od 3,5 % p.a. při jednoleté splatnosti, přes 3,6 % a 3,7 % při tříleté, respektive pětileté splatnosti až po necelá 4 % u desetiletých zdrojů.

Některé banky by mohly zdražit

„S velkou pravděpodobností jsme letos už u dna úrokových sazeb. V následujících měsících zůstanou sazby na podobných úrovních. Banky mohou být s letošní produkcí nad míru spokojené a nemají důvod a ani příliš prostor zlevňovat. Naopak v ojedinělých případech již nyní vidíme zdražení sazeb o desetiny procent, byť na zvyšování sazeb napříč trhem to nevypadá,“ Marek Kuneš, finanční poradce Bonites Group.

V rétorice ČNB zatím nezaznívá, že by bylo třeba regulaci hypotečního trhu zpřísňovat – v letošním roce by se tak neměly vrátit do hry například momentálně deaktivované ukazatele DTI/DSTI, které posuzují schopnost klientů splácet hypotéku vzhledem k výši jejich celkového zadlužení a pravidelných měsíčních splátek v porovnání s jejich příjmy. Určité přehodnocení tohoto přístupu by se ale mohlo dostat na pořad dne v roce 2026. Největším faktorem, který bude ovlivňovat hypoteční trh, respektive nemovitostní trh, ale bude podle Libora Vojty Ostatka výsledek říjnových voleb.

„Problematika dostupnosti nájemního a vlastnického bydlení je spolu s bezpečností jedno z nejžhavějších témat a budoucí vládní koalice to bude muset nepochybně řešit – ať už v rovině povolování staveb a zrychlení výstavby, nebo napříč daňovou oblastí, například v podobě snížení DPH u stavebních prací,“ uvádí Libor Vojta Ostatek.

Průměrná hypotéka přesáhla 4 miliony

Kvůli dražším nemovitostem také výrazně narostla výše průměrné hypotéky. V posledních letech to bylo meziročně o 20 % a průměrně si lidé dnes půjčují už přes 4 miliony korun. Trh v tomto ohledu překvapil, protože podle původních předpokladů měla letos průměrná výše hypotéky zůstat pod hranicí 4 milionů korun.

„V příštím roce by měl nárůst výše hypotečních úvěrů o něco zpomalit, ale dál zůstane relativně svižný. Dnes se předpokládá, že průměrně budou klienti na hypotéku čerpat 4–4,5 milionu korun,“ říká Marek Kuneš.

Růst cen nemovitostí může začít narážet na schopnost kupců nárůst absorbovat po příjmové stránce. Trend růstu cen domů a bytů bude ale s největší pravděpodobností dál pokračovat – a to zejména v případě novějších nemovitostí v kvalitních lokalitách.

„Kvůli potlačené výstavbě, která zatím nedokázala navázat na předcovidové roky, lidé přistupují k tomu, že ve větší míře kupují už hotové nemovitosti, ideálně v dobrém energetickém standardu, kdy splácejí vyšší hypotéku, ale šetří na energiích i na starostech s výstavbou nebo rekonstrukcemi. Logicky to pak zvedá průměrnou výši hypotéky,“ uvádí Libor Vojta Ostatek.

Některé nemovitosti se prodávají roky

Když se sejde naopak nemovitost v horším stavu a v neatraktivní lokalitě – ať už z hlediska pracovních, nebo rekreačních příležitostí – může prodej trvat i několik let.

„Mnozí majitelé dnes odmítají zlevnit, když vidí, za kolik prodávají ostatní. Ale rozhodně neplatí, že se dnes obratem prodá každá nemovitost – bez výraznější slevy některé kupující neosloví,“ Marek Kuneš.

Pro ty, kteří chtějí pořizovat nemovitost za účelem vlastního bydlení a potřebují ji financovat hypotékou, nemá příliš smysl vyčkávat na nižší sazby nebo levnější nemovitosti, protože oboje může být relativně daleko.

„O vlastním bydlení je vhodné uvažovat tak, aby mělo co největší přidanou hodnotu. Samo o sobě nebo díky okolním příležitostem může zásadním způsobem ovlivňovat kvalitu života. Je to zcela jiný příběh, než když někdo hledá investiční byt, kde je teď třeba skutečně dobře počítat. Když ale vidím nemovitost, která se mi líbí, mohu si ji dovolit a bude mi dobře sloužit, tak aktuálně není na co čekat,“ dodává Libor Vojta Ostatek z Broker Trustu.