Rostoucí ceny nemovitostí ohrožují statisíce domácností

Majitelé nemovitostí se mohou ze současného stavu na realitním trhu radovat, jejich byty či domy mnohdy neměly vyšší hodnotu než nyní. Řada lidí, zejména ve velkých městech, si ale neuvědomuje, že jim kvůli současnému stavu hrozí jedno reálné riziko. Pokud jejich nemovitost utrpí škodu, budou pojišťovny ve většině případů krátit plnění, kvůli tzv. podpojištění. Co se s tím dá dělat? 

Hodnota majetku vlastníků nemovitostí v posledních letech významně narostla. Byty podle statistik podražily bez výjimky téměř všude, kromě sociálně slabých regionů šlo často o růst v řádu desítek procent. Na čele tohoto žebříčku jsou novostavby a nemovitosti ve velkých městech na atraktivních lokalitách. Zdražení se však týká i pro někoho nepopulárních panelákových bytů, z nichž některé prošly navíc revitalizací. Tento cenový vývoj je pro majitele nemovitostí bezesporu dobrou zprávou. Je však žádoucí, aby rostoucí hodnota nemovitého majetku byla ochráněna i pro případ nepříznivých událostí. V případě škody na nemovitosti, nebo dokonce při jejím totálním zničení, by finanční náhrada od pojišťovny nemusela dostačovat na odstranění následků nebo na pořízení jiné nemovitosti, pokud si vlastníci zvolili pojištění svého majetku chybně či ho nedostatečně nastavili.

Jaké riziko hrozí?

O kolik peněz je možné přijít si můžeme ukázat na jednoduchém příkladu. Majitel koupil v Praze před pěti lety malý byt 2+kk, a to za dva miliony korun. Na tuto částku si také byt pojistil, ale od té doby neprovedl, jako většina klientů pojišťoven, žádnou změnu. Aktuální tržní hodnota jeho bytu se však vzhledem k cenovému nárůstu v posledních letech podstatně zvýšila. Podle internetových cenových map se v dnešní době pohybuje prodejní cena obdobných bytů v hlavním městě okolo čtyř milionů korun. Sjednaná pojistná částka je tedy oproti aktuální hodnotě poloviční. Pokud by došlo například ke škodě na nemovitosti ve výši dva miliony korun, pojišťovna by vyplatila pouze polovinu, tedy jeden milion korun. A stejnou částku, tedy milion korun, činí i finanční ztráta.

Pojistná hodnota představuje velikost možné nejvyšší majetkové újmy, kterou by mohla pojistná událost způsobit při tzv. totální škodě, kdy dojde ke zničení celé nemovitosti.

Pojistná částka představuje nejvyšší dohodnuté pojistné plnění z pojistné události. Pojistnou částku si určují sami majitelé nemovitosti a nesou za ni odpovědnost, stejně tak za udržování její správné výše během trvání pojištění.

Podpojištění je situace, kdy je pojistná částka nižší než pojistná hodnota. Pojišťovna sníží pojistné plnění ve stejném poměru, v jakém je výše pojistné částky ke skutečné výši pojistné hodnoty pojištěného majetku. Podpojištění a s tím související krácení plnění pojišťovny nenastává vždy. Podle podmínek konkrétní pojistky musí být rozdíl mezi těmito částkami vyšší o 15 % nebo 20 %. Existuje také několik pojistek, kde se daná pojišťovna práva krácení plnění z titulu podpojištění vzdává, resp. podpojištění nevzniká.

Pojistná hodnota bytů je většinou vyjádřena v takzvané nové ceně, což je částka, za kterou lze v daném místě a v daném čase pořídit srovnatelnou nebo novou nemovitost. Při výpočtu pojistné hodnoty v případě totální škody, kdy by byl zničen celý bytový dům, ale jednotlivé pojišťovny postupují odlišně a je potřeba detailně projít podmínky dané smlouvy.

U některých pojišťoven je například maximální plnění omezeno náklady na vybudování novostavby. Do „propočtu“ pojistné hodnoty nevstupuje cena pozemku, ani tedy tržní cena bytů v dané lokalitě. Vstřícnější přístup v případě bytů nastává ve chvíli, kdy je pojišťovna ochotná zaplatit náklady na koupi nového bytu v dané lokalitě. V takovém případě je při stanovení pojistné hodnoty nutné zohlednit i tržní cenu okolních bytů. Je však běžné, že pojišťovny vyplatí nejdříve nižší částku, pouze takzvanou časovou cenu (nová cena snížená o opotřebení), a do nové ceny klientovi plnění doplatí jen v případě, pokud do tří let prokáže znovupostavení či koupi nemovitosti.

Pět tipů, co si ohlídat

– U bytů aktualizujte svou pojistnou smlouvu na částku, která odpovídá současné hodnotě nemovitosti. Ověřte si však, jak pojišťovna definuje pojistnou hodnotu. Jedna pojišťovna zaplatí pouze náklady na znovuvybudování bytu (dle „propočtu“), jiná uvažuje i s variantou možných nákladů na znovupořízení (koupi) bytu ve stejné lokalitě. Druhý způsob odráží i tržní cenu a majitelé by měli tuto variantu preferovat.

– Pokud se chcete vyhnout riziku podpojištění, je zde několik možností. Buď najděte pojišťovnu, která podpojištění neaplikuje, nebo si sjednejte tzv. indexaci – jedná se o automatické navýšení pojistné částky, a tím i pojistného, po dobu trvání pojištění. Tímto krokem však nemáte zajištěno, že pojistná hodnota odráží aktuální situaci na trhu.

– Zajímejte se i o pojištění celého bytového domu, které obvykle platí společenství vlastníků bytových jednotek. Toto pojištění však mívá různý rozsah pojistného krytí. Pokud byste chtěli snížit pojistnou částku vlastního pojištění, vzhledem k existující pojistce celého bytového domu, vystavujete se riziku podpojištění a krácení plnění. Bytovou jednotku tedy ve většině případů potřebujeme plně pojistit, i když existuje společná pojistka.

– Postup, že pojistná částka nemovitosti by měla odrážet tržní cenu platí pouze pro bytovou jednotku. Pro ostatní stavby (například rodinné domy) platí, že je lze opětovně postavit na daném místě, a proto si je i nadále pojišťujeme na cenu, kterou je třeba vynaložit na vybudování novostavby srovnatelného druhu, rozsahu, kvality a užitné hodnoty v místě pojištění.

– S nastavením odpovídající pojistné částky by nám měl poradit nezávislý finanční poradce, popřípadě znalec oceňování pro účely pojištění.

Dušan Šídlo, pojistný analytik společnosti Broker Trust a autor knihy Život jako riziko